Duinen omg Kreekpad.jpeg

Nieuws

    26-10-2021

Betoog PW over 'Verkoop Woonbedrijf' d.d. 30 augustus 2011

Archief Nieuws

Inleiding

Ons betoog bestaat uit een kwalitatief en een kwantitatief deel.
In het kwalitatieve deel gaan we inhoudelijk in op de voor- en nadelen van scenario 1, verkoop van het woonbedrijf aan een bestaande wooncorporatie, in vergelijking met scenario 0, het behoud van het woonbedrijf.
Het kwantitatieve deel is een vergelijking in financieel opzicht tussen het voorkeursscenario van het college, d.w.z. verkoop aan een bestaande corporatie en het voorkeursscenario van de Partij Westvoorne, d.w.z. behoud van het woonbedrijf in combinatie met de verkoop van een deel van de woningen aan de zittende huurders.
Beide vergelijkingen zijn gebaseerd op hetgeen door Atrvé in hun rapport over het onderzoek naar de verzelfstandiging van het woonbedrijf gesteld wordt.

1. Kwalitatieve vergelijking

Wij blijven van mening dat scenario 0, het behoud van het woonbedrijf (geen verkoop dus), onvoldoende onderzocht is. Bij alle andere scenario’s zijn de voor- en nadelen op een rijtje gezet en bij scenario 0 wordt niet veel meer gezegd dan dat ‘beleid en uitvoering in geval van een gemeentelijk woonbedrijf in één hand zijn’ en dat er daarom sprake is van een ‘onduidelijke en ongewenste structuur’. Wij denken daar anders over. Het lijkt ons juist heel goed dat het volkshuisvestingsbeleid gemaakt en uitgevoerd wordt door degenen die de plaatselijke situatie het beste kennen. 

Onder de nadelen van verkoop wordt genoemd dat de organisatie duurder wordt en het ‘overhead deel in de huurstelling gaat toenemen’. In gewoon Nederlands zeg je daarmee: ‘de huren gaan omhoog’. Daar wordt aan toegevoegd dat een zelfstandig woonbedrijf met een bepaalde schaalgrootte financieel veel minder kwetsbaar is. Dit strookt niet met de berichtgeving over de financiële problemen bij veel grote landelijke wooncorporaties en ook niet met wat Atrivé over ons eigen, kleine woonbedrijf zegt, namelijk dat ons woonbedrijf winstgevend is en jaarlijks een aanzienlijke bijdrage aan de Algemene Dienst levert (p.6).

Als we alle voor- en nadelen van scenario 1, verkoop aan een corporatie, bekijken en ons daarbij afvragen of die ook optreden bij scenario 0,  het behouden van ons woonbedrijf, dan komt daaruit het volgende:

De door Atrivé genoemde voordelen van scenario 1, verkoop aan bestaande wooncorporatie:
1. een sterke partner zoeken
2. professionaliteit
3. loopbaanperspectieven voor personeel
4. mogelijkheden voor openbare aanbesteding

Wat blijkt? In onze huidige situatie hebben we ook een sterke partner gezocht en gevonden: Maasdelta. De samenwerking met Maasdelta verloopt prima en daarmee hebben we dus professionaliteit in huis gehaald. Er wordt gemakshalve aangenomen, dat de medewerkers in dienst treden bij de overnemende corporatie. Dit is te kort door de bocht. Er is een enorm verschil in het arbeidsvoorwaardenpakket van een ambtenaar en een medewerker van een corporatie. Loopbaanperspectieven zijn er in een gemeentelijke organisatie ook en wel op meer terreinen dan alleen wonen. Verder is er geen enkele reden waarom een gemeente niet openbaar zou kunnen aanbesteden, sterker nog gemeenten zijn daartoe verplicht.

Conclusie: alle genoemde voordelen van scenario 1 zijn in scenario 0 al gerealiseerd.

De door Atrivé genoemde nadelen van scenario 1
1. een toegelaten instelling (bestaande wooncorporatie) weet minder goed wat er speelt
2. verlies van zeggenschap
3. geringe betrokkenheid bij Westvoorne
4. meer bureaucratie minder directe klantbinding

Ons gemeentelijk woonbedrijf weet als geen ander wat er op het gebied van wonen speelt. Het is, mede door de samenwerking met organisaties zoals de Huurdersvereniging en Vereniging Onderdak Westvoorne, op zeer directe wijze betrokken bij Westvoorne. Verder betekent behoud van het woonbedrijf vanzelfsprekend behoud van zeggenschap. In onze huidige situatie is geen sprake van bureaucratie en juist de directe klantenbinding maakt dat huurders in Westvoorne over het algemeen zeer tevreden zijn over het woonbedrijf.

Conclusie: alle genoemde nadelen van scenario 1 gelden niet voor scenario 0 en de voordelen die in scenario 1 nog moeten worden bereikt, zijn in scenario 0 al gerealiseerd.

Kortom wanneer alle voor en nadelen uit het rapport van Atrivé op een rijtje gezet worden, blijkt scenario 0 daar als absoluut beste keuze uit naar voren te komen. Dat geldt overigens niet alleen voor een vergelijking tussen 1 en 0, maar eveneens voor de vergelijking tussen 0 met alle andere scenario’s.

Wat ons betreft is dat overigens niet de enige reden om nog eens heel goed na te denken over verkoop van ons woonbedrijf. Er speelt namelijk ook nog het volgende:
Zoals Atrivé ons in een vorige bijeenkomst vertelde, komen er binnenkort Europese regels die grote gevolgen zullen hebben voor de wooncorporaties. De nieuwe regels houden in dat de corporaties 90% van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van niet meer dan 33.600 euro en dat bij projecten waarbij het gaat om het bouwen en verhuren van gebouwen met een maatschappelijke én commerciële functie in beginsel geen overheidsfinanciering meer is toegestaan. Dit kan een corporatie voor grote problemen stellen en verkoop van woningen is dan een voor de hand liggende optie. Is dit dan het moment om een goedlopend woonbedrijf aan een corporatie te verkopen? Kunnen we dan niet beter zelf een aantal woningen verkopen?

Wij moeten dit als raad beslissen.
We moeten besluiten het woonbedrijf wel of niet te verkopen en daarmee nemen wij een besluit met grote gevolgen voor onze huurders.
Stel u bent nu een huurder in Westvoorne, wat is dan nu uw situatie? U hebt een betaalbare woning en het onderhoud van uw woning is over het algemeen goed.
Wat wordt uw situatie bij verkoop aan een grote wooncorporatie? Vanaf het eerste moment zal de corporatie streven naar een maximalisering van de winst. Als zij er niet in slagen de huren te verhogen, dan snijden ze gewoon in het onderhoud. Dat verzinnen wij niet, maar zo werkt het, het ene maximaliseren en het andere minimaliseren, want woningbouwcorporaties verkeren in slecht weer. 

Wij kunnen onze huurders – en onze kiezers – toch niet in de steek laten?
Daarnaast gaat ons besluit over vele tientallen miljoenen euro’s.

2. Kwantitatieve  vergelijking

Helaas kunnen wij in het openbaar niet over mogelijke verkoopcijfers spreken, zoals deze door Atrivé berekend zijn, want op die berekeningen ligt een geheimhoudingsplicht.
Daarom gaan wij uitsluitend uit van een aantal openbare en algemeen toegankelijke gegevens:
Ons woonbedrijf heeft 1100 woningen in bezit.
De huuropbrengst is 5,75 miljoen euro per jaar
De schuld van het woonbedrijf (de hypotheek) is 40 miljoen euro.

De gangbare rekenmethode om de verkoopwaarde te bepalen is uit te gaan van 13 x de huuropbrengst dat is 13 x 5,75 miljoen = bijna 75 miljoen (74,75). Daar moet dan wel die schuld van 40 miljoen mee afbetaald worden. Er zou dan ongeveer 35 miljoen (34,75) voor Westvoorne overblijven. Van Lith stelt echter in het AD (25 augustus) dat er, volgens de laatste berekeningen 15 miljoen euro over zal blijven. Er blijft dus ergens 19 miljoen euro hangen. Tijdens de raadsvergadering van 30 augustus zei Van Lith echter dat het getal van 15 miljoen niet van hem afkomstig was. 

En dan komt weer de vraag: is verkoop verstandig, gezien het schamele bedrag van 15 miljoen en het feit dat we onze huurders opzadelen met een huisbaas die handel uit puur zakelijke motieven.
Is het dan niet beter zelf maar een gedeelte van de woningen te verkopen aan onze eigen inwoners? Als we die verkoop aan een corporatie overlaten, verspelen we daarmee niet alleen heel veel geld, maar ook onze laatste kans om onze eigen inwoners blij te maken met echt betaalbare woningen en toch nog een goed lopend, kleiner woonbedrijf over te houden.

De Partij Westvoorne stelt daarom het volgende voor:
Wij verkopen het gemeentelijk woonbedrijf niet, maar wij verkopen wel een gedeelte van de woningen aan de zittende huurders. Daarbij baseren wij de verkoopprijs op de hoogte van de huidige gemiddelde huur.
De gemiddelde huur ligt op dit moment op ruim 5000 (5.227) euro per jaar (436 per maand). Uitgaande van dat bedrag is het mogelijk een huis van 120.000 euro te kopen.
Je kunt als gemeente aan huurders de kans bieden hun woning voor zo ongeveer dat bedrag te kopen. Met name de scheefhuurders, die nu vaak noodgedwongen in hun huurwoning blijven omdat er geen betaalbare koopwoningen zijn, zullen hierdoor op eenvoudige wijze uit een voor de gemeente en voor henzelf ongewenste situatie worden bevrijd.
Uitgaande van de waarde van het woonbedrijf van ± 75 miljoen euro, bij verkoop aan een corporatie zouden er ongeveer 600 van de 1100 woningen verkocht moeten worden voor gemiddeld een bedrag van 120.000 euro (een bedrag waarvoor starters volgens ons heel graag een woning kopen). De gemeente ontvangt daar dan 72 miljoen euro voor (600 X 120.000). Ook daar kan dan die 40 miljoen aan hypotheek afgetrokken worden. De waarde van het woonbedrijf, bestaande uit de resterende 500 woningen is dan nog steeds ongeveer 34 miljoen euro (per woning wordt daarbij uitgegaan van een waarde van ± 68.000 euro (13 x de huuropbrengst) en (500 X 67.951 = 33.975.500).

Overigens zeggen wij helemaal niet dat er per se 600 woningen verkocht moeten worden. We willen daarmee alleen het verschil in opbrengst aangeven tussen het plan van het college en ons plan. Wij gaan wel uit van de verkoop van een deel van de woningen als blijkt dat huurders graag hun woning willen kopen indien hun woonlasten daarmee niet of nauwelijks stijgen.   

Samenvattend komt de kwantitatieve vergelijking tussen het plan van het college en het plan van de Partij Westvoorne op het volgende neer:

Plan college:
De gemeente houdt bij de totale verkoop van het woonbedrijf aan een wooncorporatie 75 – 40 = 35 miljoen over.

Plan PW:
Bij verkoop van 600 woningen aan de huidige huurders en behoud van het eigen woonbedrijf met 500 woningen houdt de gemeente 72 + 34 – 40 = 66 miljoen euro.

Dat is een verschil van 31 miljoen in het voordeel van het PW plan.

Kortom financieel ben je dan heel veel beter af dan met scenario 1 en je hebt ook nog eens heel veel huishoudens gelukkig gemaakt met een betaalbare koopwoning.

Samenvatting

Uit hetgeen wij onderzocht en geconstateerd hebben blijkt het volgende:

1) bij verkoop aan corporatie raakt de gemeente de regie kwijt
2) de opbrengst bij totale verkoop is bijzonder laag (35 miljoen) in vergelijking tot gedeeltelijke verkoop
3) de situatie voor huurders verslechterd bij verkoop aan een corporatie
4) door verkoop van 600 woningen aan zittende huurders, op basis van gemiddeld genomen gelijkblijvende woonlasten, komt 32 miljoen binnen, die te gebruiken is voor nieuwe woningen voor starters op bv De Drenkeling
5) Westvoorne blijft in het bezit van een woonbedrijf met een waarde van 34 miljoen
6) het is bij het PW plan niet noodzakelijk 600 woningen te verkopen
7) het is bij het PW plan niet noodzakelijk de totale hypotheek af te lossen

Op grond van onze kwalitatieve en kwantitatieve vergelijkingen kunnen wij onmogelijk instemmen met het voorstel van het college om het woonbedrijf aan een bestaande corporatie te verkopen.
Wij doen dan ook een dringend beroep op de leden van de raad om scenario 0, behoud van het woonbedrijf, in combinatie met scenario 4, verkoop van een deel van de woningen, nader en door een ander onafhankelijk bureau te laten onderzoeken. Wij hebben een goed onderbouwde berekening van dit model gemaakt, maar wij zijn geen erkende financiële instelling.

Pagina terug